Affitto cedolare secca: conviene anche con inflazione alta?

Con il recente incremento dell’inflazione nel 2022 emerge la questione relativa alla convenienza o meno della cedolare secca nel caso in cui vi sia un alta percentuale di inflazione. In questo contesto è necessario tener presente che il proprietario di un immobile che sceglie l’opzione della cedolare secca non può adeguare il canone d’affitto all’aumento dei prezzi stimato dall’Istat ma riceve una tassazione “fissa” dunque più leggera. Informazioni esaustive su questioni di questo tipo possono essere approfondite consultando siti specifici come www.canoneconcordatonline.it

Cedolare secca: un’eccezione al possibile aumento del canone d’affitto per l’inflazione

L’andamento dell’inflazione rappresenta una tra le principali variabili in base alle quali il canone di locazione può subire variazioni tanto nel caso di contratto a canone libero che in quello a canone concordato.

Dipendentemente dall’aumento dell’inflazione i proprietari degli immobili hanno diritto a chiedere un eventuale aumento del canone di affitto. Ciò può avvenire al fine di adeguare i prezzi al consumo accertato dall’Istituto Nazionale di Statistica – Istat.

Un’eccezione nell’ambito dell’aggiornamento del canone di affitto in base all’incremento progressivo dell’inflazione 2022 è quella dei contratti affitto cedolare secca.

I proprietari di un immobile che stipulano contratti di affitto con il regime agevolato della cedolare secca hanno infatti il dovere di lasciare sempre immutato il canone di locazione.

Questi ultimi infatti mantengono le agevolazioni sul regime fiscale di affitto della casa con aliquota unica per l’imposta sostitutiva, ma non possono adeguare il prezzo dell’affitto all’aumento dell’inflazione.

Chi decide le modalità di aumento del canone di locazione per l’inflazione

Non è il proprietario dell’immobile a decidere come e quanto aumenta il canone di locazione per case in affitto per l’aumento dell’inflazione.

In questo caso specifico l’aumento del canone è stabilito secondo lo specifico adeguamento all’Indice Foi. Quest’ultimo, pubblicato ogni anno sulla Gazzetta Ufficiale, è l’indicatore dei prezzi dei consumi delle famiglie con un lavoratore dipendente, operaio o impiegato.

Un’altra variabile che coinvolge le modalità di incremento del canone di locazione per case in affitto è la tipologia di contratto.

Se il canone del contratto di affitto con cedolare secca resta immutato, cambia invece nel caso in cui sia stipulato un contratto a canone libero o a canone concordato.

• Nei casi di contratto a canone libero: l’aumento per adeguamento all’inflazione può arrivare anche al 100% della variazione dell’indice Istat.
• Nei casi di contratto a canone concordato l’aumento per adeguamento all’inflazione non deve superare per legge il 75%.

Inflazione alta: convenienza cedolare secca su affitti

Al fine di stabilire se il contratto di cedolare secca sugli affitti risulta conveniente in un regime di alta inflazione, è necessario effettuare una precisa valutazione. Tale valutazione deve prendere in considerazione il reddito complessivo del padrone di casa.

Più infatti tale reddito risulta inferiore, minore è la convenienza della cedolare secca; più tale reddito risulta superiore, più la cedolare secca è invece conveniente. Inoltre è necessario considerare che:

1. nel caso di cedolare secca il vantaggio economico del locatore, ricade sullo Stato il quale rinuncia a una parte di imposizione fiscale.
2. nel caso di tassazione ordinaria, il vantaggio economico del locatore ricade invece sull’inquilino. A lui viene richiesto un canone di locazione più alto in quanto adeguato ai prezzi al consumo.

In quest’ultima ipotesi l’inquilino potrebbe essere messo in una condizione di difficoltà e dunque non pagare. Di conseguenza:

1. In un regime di inflazione bassa, la cedolare secca risulta in ogni caso vantaggiosa. Infatti per il locatore rinunciare all’adeguamento Istat e pagare la cedolare secca è conveniente rispetto ad una tassazione ordinaria. Quest’ultima permette di aumentare minimamente il canone ma comprende  l’Irpef ad aliquota marginale, l’addizionale  all’Irpef e l’imposta di registro e il bollo.
2. In un regime di inflazione alta, per stabilire se la cedolare secca è conveniente è necessario verificare se il locatore preferisce rinunciare all’aggiornamento del canone di affitto all’Istat o alla tassazione ordinaria.

In aggiunta, è bene considerare che sempre possibile revocare la cedolare secca in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta. Ciò entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale.

Quando si sceglie di revocare la cedolare secca bisogna inviare una lettera in carta libera all’inquilino e pagare la tassazione ordinaria.

Questa regola ha valore anche per chi ha scelto la cedolare nel contratto, senza inviare la raccomandata all’inquilino.