By Il leasing è una formula contrattuale sempre più presente sul nostro mercato. È una particolare forma di contratto in cui l’acquirente può usufruire di un bene pagando una serie di rate alla società che invece possiede la proprietà del bene.
Il leasing immobiliare, una valida alternativa ai mutui e ai canoni di affitto.
Molto usato nel settore automobilistico, dal 2015 grazie alla legge di stabilità il leasing è stato introdotto anche nel mercato immobiliare ed è sempre più apprezzato soprattutto dai giovani che possono, con poca liquidità, avere i benefici di una casa di proprietà. Il leasing immobiliare è perciò una particolare formula contrattuale che consente all’acquirente di accedere all’abitazione attraverso vantaggi fiscali, con una spesa iniziale ridotta rispetto ai mutui tradizionali e la conoscenza sicura delle rate da pagare. La forma del leasing è semplice ma con condizioni specifiche da soddisfare. Chi decide di usufruire del leasing immobiliare deve garantire di non essere già proprietario di immobili, di avere un reddito pari o inferiore ai 55.000 euro lordi e che l’acquisto dell’immobile sia effettuato tramite banche o finanziarie, non è infatti previsto tra privati.
Leasing immobiliare, come funziona?
L’immobile scelto dal cliente, già presente sul mercato o in fase di costruzione, viene acquistato dalla banca o dalla finanziaria che dispongono l’operazione di leasing. Il cliente deve versare un canone periodico calcolato sulla base di un tasso di interesse che viene deciso durante la contrattazione. È importante che sul contratto sia sempre stabilito il cosiddetto “maxi canone” ovvero l’anticipo da versare e la “maxi rata finale” per concludere il contratto di leasing. Riguardo alla maxi rata finale, il cliente può scegliere di pagarla e riscattare il bene o non pagarla e in quel caso l’immobile viene restituito alla società di leasing. In definitiva, il leasing immobiliare si articola in diverse fasi che possono essere semplicemente delineate in questo modo: il cliente sceglie l’immobile, la società di leasing lo acquista mettendolo a disposizione del cliente, vengono stabilite le differenti rate da pagare. Considerando più da vicino le rate, il cosiddetto maxi canone o pagamento d’anticipo, che in alcuni casi può anche non essere previsto, generalmente è un importo che viene calcolato in una percentuale che varia dal 10% al 40% del valore complessivo dell’immobile. I canoni fissi di leasing sono invece calcolati sulla base del tasso d’interesse stabilito durante la stipula del contratto. Il tasso di interesse può essere fisso o variabile, non si può avere una percentuale esatta dal momento che varia in rapporto all’andamento del mercato immobiliare, ma in genere si aggira intorno al 4%. La maxi rata finale prevista per il riscatto o la restituzione del bene viene corrisposta dal cliente alla fine del contratto ed è calcolata in percentuale e prendendo in considerazione l’importo complessivo dell’operazione di leasing. Risulta spesso vantaggioso diminuire il pagamento d’anticipo e aumentare invece la maxi rata finale, così da assicurare un finanziamento pari alla metà dell’importo totale. Gli elementi distintivi di un contratto di leasing sono: il costo dell’immobile su cui effettuare il leasing, la durata del contratto di leasing, il tasso d’interesse, la cifra del canone periodico, l’anticipo e la rata finale. In alcuni casi ci sono costi aggiuntivi tra cui le spese di assicurazione del bene.
Vantaggi e svantaggi del leasing immobiliare
I vantaggi di un’operazione di leasing immobiliare sono soprattutto di tipo fiscale. Per chi è al di sotto dei 35 anni, al momento in cui stipula il contratto, sono previste detrazioni fiscali dal proprio IRPEF pari al 19% sul canone di leasing fino a un importo massimo di 8.000 euro annui e al 19 % dell’importo da pagare per la maxi rata finale fino a un tetto massimo di 20.000 euro annui. Per chi invece è al di sopra dei 35 anni di età è sempre possibile detrarre il 19% del canone di leasing e il 19% della rata finale ma a essere dimezzato è il tetto massimo annuale, in questo caso pari a 4.000 euro e 10.000 euro. Inoltre anche l’imposta di registro per l’acquisto della prima casa viene ridotta dell’1,5% sulla base del prezzo di acquisto. Per ottenere le detrazioni fiscali è necessario che l’immobile dato in leasing diventi l’abitazione principale del cliente entro un anno dal momento in cui è stato messo a disposizione dalla società di leasing. Inoltre l’acquisto del bene avviene solo alla fine del contratto di leasing e perciò ad un prezzo sicuramente inferiore a quello di mercato perché da esso vanno scalati tutti i canoni già versati. Uno degli svantaggi del leasing immobiliare è l’inalienabilità del bene cioè il bene oggetto del leasing non può essere ceduto né venduto a terzi, perché non si è proprietari durante il periodo di leasing, ma utilizzatori del bene. Inoltre anche i canoni di leasing, considerando la durata massima di un contratto che si aggira in media intorno ai 12-15 anni, risultano spesso molto più elevati rispetto al mutuo o all’affitto. Tra le spese da considerare vi è in molti casi la copertura assicurativa obbligatoria dell’immobile che spesso è piuttosto alta.
