By Il Codice Civile nell’articolo 1609 stabilisce il criterio generale secondo il quale il locatore, proprietario dell’immobile, ha il compito di eseguire nel corso della locazione tutte le riparazioni necessarie che possano consentire all’inquilino di godere a pieno dell’immobile, tranne quelle di piccola manutenzione che sono a carico dell’inquilino.
Quali spese sono a carico dell’inquilino e del locatore?
Per evitare possibili contenziosi tra le parti, il legislatore ha affidato a delle particolari tabelle (che vengono aggiornate dopo un certo periodo di tempo) l’individuazione di oneri accessori come le spese condominiali, a carico del proprietario e quelle a carico dell’inquilino.
Nel 2014 le organizzazioni più importanti a livello azionale della proprietà e dell’inquilinato, si sono occupate dell’aggiornamento di questa tabella, in cui è inclusa anche la ripartizione delle spese che riguardano il singolo appartamento in affitto. Le spese sono così divise:
- a carico del proprietario: la sostituzione per intero di pavimenti e rivestimenti, la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento;
- a carico dell’inquilino: la manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti, di infissi, serrande e dell’impianto sanitario, il rifacimento di chiavi e serrature, la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione dei vetri, la manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità, dei cavi, degli impianti citofonico e videocitofonico, degli impianti individuali di videosorveglianza, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualsiasi apparecchio che possa generare informazioni anche da satellite o via cavo, la verniciatura di opere in legno e metallo, la manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.
Le spese che deve sostenere il locatore, relative al suo immobile di proprietà, si distinguono in due categorie:
- opere di manutenzione ordinaria: sono quelle che riguardano i lavori che solitamente devono essere effettuati con tempistiche prestabilite, come la verniciatura di porte e finestre;
- opere di manutenzione straordinaria: ovvero quei lavori prevedibili a lungo termine, legati all’utilizzo del bene immobile, aventi un certo costo. Rientrano in questa categoria, ad esempio, il rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, la sostituzione della caldaia o la sostituzione dell’ascensore condominiale.
Oltre a queste due categorie di lavori, esistono anche le opere di piccola manutenzione che sono tutte quelle legate all’uso stesso dell’immobile, che non dipendono da quanto questo sia vecchio, e possono avere dei costi più bassi. Ad esempio, rientrano in questa categoria: la sostituzione di un vetro rotto che si rompe, la riparazione di un pezzo di intonaco. Questa tipologia di opere è a carico dell’inquilino.
Chi paga le spese condominiali?
Quando l’appartamento in affitto si trova all’interno di un condominio tra le spese da sostenere vanno anche conteggiate quelle che, in gergo tecnico, vengono chiamate “oneri accessori”, ovvero quelle che riguardano la manutenzione ordinaria dell’immobile di cui faccia anche parte l’abitazione locata, per uso abitativo e tutte le spese che solitamente possono fare riferimento alla gestione ordinaria del condominio.
La legge evidenzia alcuni oneri che sono a carico dell’inquilino, come ad esempio la spesa per il servizio di pulizia, l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, dell’energia elettrica, eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune. In buona sostanza, tutte quelle spese che riguardano la gestione degli spazi condivisi che vengono anche definite come “costi ordinari”.
Da questi costi vanno escluse le spese che riguardano le attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerare interamente a carico del proprietario dell’immobile, come ad esempio, le opere comuni che possono anche essere considerate straordinarie. Anche in questo caso, il legislatore ha posto in aiuto una tabella di ripartizione delle spese tra inquilino e proprietario.
